澳洲游学：为了弄明白澳洲地产为什么变火，我们实地考察了市场

近年来，喜欢买房的中国人将目光放远到全世界，澳洲房产也成为目标之一，直接催火了这个古老而稳健的市场。在本期米多澳洲游学中，我们的必修课之一就是考察澳洲的房地产市场。

我们参观了墨尔本市郊区的一个普通住宅项目。这里离城市中心近30公里，一座450平的土地上270平米左右的房屋，约55万澳元。一般适合刚刚结婚的年轻人居住，生活便利，收入能覆盖房贷，压力比较小。

碧海蓝天的优越自然环境让这里的生活相当舒适

澳大利亚的收入水平远高于中国，根据一份较为权威的《2016年澳大利亚工资报告》显示，2016年全澳洲的平均工资是税前8.02万澳元（人民币约42万元）。因此，澳洲房价看上去虽然不便宜，但当地人的居住压力还是远低于中国的北京上海等大城市。

从历史上看，澳洲房地产发展可以用“稳健”二字形容。在过去100年里，澳洲房产基本保持稳定增长，但是近几年涨幅较为可观。

中午，我们来到墨尔本市中心的公寓楼，这里距离市中心的大学只需步行15分钟。每套面积不大，约60平米左右，单价约1万澳元/㎡，投资这种公寓楼的多是在墨尔本大学就读的外国学生或他们的家长。

从外观看，这种公寓和中国的住宅楼很相似

中国有学区房的说法，澳洲的教育房产也非常受欢迎。买下来即使不住，出租也不成问题，因为澳洲的房产空置率非常低，不到1%，若出租约可以达到6%左右的年化收益率。中国人来澳洲买公寓房，许多都是为了孩子。买房既能方便孩子留学生活，租金也能作为孩子的生活费来源，适合以房养学。

收益高、环境好，另外政府政策稳定，继承房产无遗产税、买房制度安全等各种因素都是海外投资者不断把眼光瞄准澳洲，推动澳洲房地产业发展的主要因素。中国人目前已经占到了澳洲房产境外投资者的60%。

如果真心确实喜欢澳州的环境及生活，投资者也可以选择适合的方式移民，以此降低购房成本。现在一些客户在孩子读大学时就会选择澳洲紧缺的专业就读，毕业后能较便利的获得移民资格。

澳洲房产考察的最后一站，是距离墨尔本市区8公里的精英学区房。一栋栋大House矗立在宽阔的草坪上，基本都是法式风格，看起来非常气派。700平米的土地上建造500平的别墅，约400多万澳元。

便利的环境、精英学区，让这里成为高净值客户的首选

墨尔本大学教授建议，境外投资者在澳洲投资应尽量选择较低风险的房产投资，如公寓房和住宅。风险较大的商业地产及工业地产一般不建议普通投资者进行投资。

我们了解到，现在澳洲有三个州的房产最火，分别是维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州。而最受境外投资者欢迎的房产类型大多是全新的公寓房，因为在房产的管理上投资者不需要花太多精力。要掌握的核心就是“地段原则”，交通、学校、商店、医院等配套设施是房产投资必须考虑的。

这几年，多元化资产配置已成为高净值客户的共识，全球资产配置成为分散投资风险的必然选择。房地产作为固定资产投资，在国内房价普遍高企的情况下，投资者根据自身情况选择优质的海外房产适当投资，可以规避单一市场投资风险。

不过，去海外投资房产存在很多信息盲点，投资应该尽量寻求专业平台、专业部门的帮助与服务。澳洲政府建议海外购房者聘用专业律师，以保证无偏差地理解政策法规与购房合同。现在，国内的理财顾问也越来越多地帮助中国投资者走出国门，在大洋彼岸买到自己的房子，这也成为了一种新的趋势。